As benfeitorias são obras úteis realizadas em propriedade de terceiros que aumente o seu valor ou, ainda, a obra realizada em bens móveis ou imóveis, visando a sua conservação, melhora da sua utilidade ou embelezamento.

As benfeitorias podem ser (artigo 96, do Código Civil):

a) necessárias: são todas aquelas destinadas à conservação do imóvel, evitando que este se desgaste ou se deteriore, por exemplo, consertar infiltração da parede ou a pintura do prédio;
b) úteis: são aquelas que facilitam o uso do imóvel ou aumentam-no, por exemplo, construir mais uma
vaga de garagem ou um galpão para finalidade administrativa ou de produção;
c) voluptuárias: são as de mero recreio ou prazer, que não elevam o uso habitual do bem, ainda que tornem mais agradável ou melhore a sua estética, por exemplo, ações decorativas ou paisagismo.

Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias e introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direto de retenção. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levadas pelo locatário, finda a
locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (artigos 35 e 36, da Lei nº
8.245, de 1991). 

Benfeitoria como despesas 

São admitidas, como custos ou despesas operacionais, os gastos com reparos e conservação de bens e instalações destinadas a mantê-los em condições eficientes de operação. Classificamos como custos se a utilização destes gastos, forem em bens, equipamentos ou imóveis utilizados diretamente no processo de produção.

Cabe observar que somente serão permitidas despesas com reparos e conservação de bens móveis e imóveis se intrinsecamente relacionados com a produção ou comercialização dos bens ou serviços.

Se dos reparos, da conservação ou da substituição de parte e peças resultar aumento da vida útil prevista no ato de aquisição do respectivo bem, as despesas correspondentes, quando aquele aumento for superior a 1 (um) ano, deverão ser capitalizadas, a fim de servirem de base para depreciação futura.

Benfeitoria como ativo

São imobilizados as benfeitorias que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens (inciso IV, do artigo 179, da Lei nº 6.404, de 1976 - Lei das S/A).

Portanto, a benfeitoria é um ativo imobilizado, quando de seu estado original (início da locação, arrendamento ou comodato), a melhoria, ampliação ou reforma, exista a expectativa de vida útil superior a 1 ano, e da empresa ter benefícios econômicos em decorrência da sua utilização e o custo do ativo possa ser medido com segurança.

Depreciação ou amortização 

A distinção entre os 2 encargos dá-se em razão da depreciação iniciar sobre os bens físicos de propriedade do contribuinte e a amortização relaciona-se com a diminuição do valor dos direitos com prazo determinado por contrato ou legalmente.

Para determinar se os referidos gastos estão sujeitos à depreciação ou amortização, deverá o locatário, inicialmente, verificar se está ou não assegurada a indenização das benfeitorias, pelos termos do contrato de locação, bem como a forma pela qual é estipulado o prazo de vigência desse contrato, indeterminado ou determinado.

Benfeitorias com direito à indenização ou não 

Se no contrato de locação estiver expressamente assegurado, à pessoa jurídica locatária, o direito à indenização das benfeitorias ou construções por ela realizadas, e a locação for por prazo indeterminado, os respectivos gastos poderão ser objeto de depreciação à taxa anual de 4%.

Nos contratos de locação, formalizados sem referência à indenização dos dispêndios realizados pelo locatário, o tratamento contábil será idêntico ao do contrato com direito à indenização, uma vez que, na falta de previsão contratual, a indenização é assegurada nos termos da legislação civil (lei do inquilinato), podendo ser os referidos gastos submetidos à depreciação.

Quando o contrato determinar que ao efetuar as construções ou benfeitorias, o locatário não poderá reclamar indenização dos gastos efetuados, o tratamento aplicável ao registro dos encargos obedecerá ao prazo de vigência estipulado no contrato.

Normalmente, o prazo dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais é determinado, podendo, entretanto, ser estipulado por prazo indeterminado.

Os gastos realizados com benfeitorias ou construções em imóveis locados ou arrendados, pertencentes a terceiros, com contrato por prazo indeterminado, sem direito a indenização, estão sujeitos à depreciação, à taxa anual de 4%, de acordo com o prazo de vida útil do bem. Nos contratos, por prazo determinado, sem direito à indenização, podem ser amortizados de acordo com a taxa fixada em função do período de vigência restante do contrato.

Bens Objeto de Arrendamento Mercantil 

Os gastos com benfeitorias em bens objeto de arrendamento mercantil (leasing), somente poderão ser amortizados no decurso do prazo de vida útil restante desses bens, contado da data em que as benfeitorias foram realizadas. Ou seja, a amortização para ser admitida, leva em conta o prazo determinado e a não indenização das benfeitorias e/ou construções realizadas em bens de terceiros.

Benfeitoria de valor irrelevante 

A legislação fiscal (artigo 313, do RIR/2018) permite a dedução como despesa operacional, se o custo de aquisição do bem adquirido tiver valor unitário não superior a R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais),ou prazo de vida útil que não ultrapasse um ano, qualquer que seja o custo do bem.

Ressarcimentos 

No caso dos gastos com as benfeitorias em bens de terceiros, serem ressarcidos de imediato pelo proprietário em parte ou na totalidade, deve também de imediato, ocorrer o lançamento no ativo imobilizado, somente da parcela não ressarcida. Agora quando o ressarcimento pelo proprietário do bem, ocorrer no futuro, seja no final do contrato ou com as deduções das prestações ou parcelas devidas em função do aluguel ou do arrendamento,
os valores ressarcidos nestas condições deve figurar no Realizável ao Longo Prazo e o prazo destes ressarcimentos, determinará seu registro no Ativo Circulante ou Não Circulante.

Benfeitorias constituídas por bens que seriam imobilizados 

Quando as benfeitorias realizadas em propriedade de terceiros forem constituídas por bens que seriam classificados como ativo imobilizado, se fosse feito em bens de propriedade da empresa, então, aquela benfeitoria deve ser registrada no Ativo Imobilizado.

No entanto, sua transformação em despesas, dá-se pelo prazo do contrato, de utilização ou pelo de vida útil econômica, dos dois o mais curto, com exceção no caso de bem arrendado (leasing), em que deverá prevalecer o prazo de vida útil do bem, no primeiro caso, adotar a amortização e, no segundo, a depreciação.

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Balaminut | Setembro 2021